Responsabilidades después de comprar o vender una propiedad

Vender una propiedad es una de las operaciones económicas más importantes que puede realizar una persona. Comprar una, también.

Sin embargo, muchas veces ambas partes llegan a la compraventa concentradas casi exclusivamente en el precio: cuánto recibe el propietario, cuánto paga el comprador, cuánto financia el banco y cuándo se entregan las llaves.

Pero una operación inmobiliaria bien hecha comienza mucho antes.

La responsabilidad de quien vende

Quien vende una propiedad tiene la responsabilidad de entregar información real y suficiente respecto del inmueble que está ofreciendo. Eso implica no esconder problemas conocidos, no minimizar situaciones relevantes y procurar que los antecedentes jurídicos y administrativos de la propiedad estén en orden.

Una propiedad puede verse impecable y, al mismo tiempo, tener problemas que no se ven en una visita de veinte minutos.

Puede existir una ampliación no regularizada, una filtración recurrente, problemas en las instalaciones, situaciones relacionadas con la comunidad, deudas o antecedentes jurídicos que deben ser revisados antes de concretar una operación.

Y hay una diferencia importante entre no conocer un problema y conocerlo y omitirlo.

El Código Civil chileno contempla precisamente la responsabilidad del vendedor frente a determinados vicios ocultos de la propiedad. Incluso cuando se haya pactado una limitación respecto de este saneamiento, el vendedor puede seguir respondiendo por aquellos defectos que conocía y que no informó al comprador.

Eso debería llevarnos a una regla bastante simple: vender bien también significa transparentar.

La responsabilidad de quien compra

Pero el comprador tiene una responsabilidad igualmente importante.

Comprar una propiedad no debería hacerse únicamente porque “me gustó”, porque está ubicada en el sector que buscaba o porque aparentemente tiene un buen precio.

El comprador debe revisar. Debe entender qué está comprando, estudiar los antecedentes legales del inmueble, verificar sus características, conocer su situación administrativa y financiera y, cuando corresponda, solicitar asesoría profesional antes de comprometer una parte importante de su patrimonio.

La revisión de títulos, prohibiciones, hipotecas, gravámenes y antecedentes del inmueble no es un trámite accesorio. Es una de las principales formas de reducir riesgos antes de firmar.

Mirar más allá de la primera impresión

Lo mismo ocurre con el estado físico de la propiedad.

Si se está comprando una vivienda usada, especialmente cuando tiene varios años, puede ser conveniente mirar más allá de la pintura nueva o de una buena decoración. Instalaciones eléctricas, humedad, techumbre, cañerías, terminaciones y modificaciones realizadas durante los años pueden tener un impacto económico considerable después de la compra.

El comprador tiene derecho a recibir información veraz, pero también tiene la responsabilidad de hacer una revisión razonable antes de tomar su decisión.

Deudas, obligaciones y consecuencias tributarias

Existe además otro elemento que suele subestimarse: las deudas y obligaciones asociadas a una propiedad.

En edificios y condominios, por ejemplo, la situación de los gastos comunes debe revisarse cuidadosamente. La actual Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece obligaciones económicas que recaen sobre los copropietarios, por lo que conocer el estado financiero de la unidad antes de comprar es fundamental.

También deben revisarse las contribuciones cuando corresponda, considerando que el impuesto territorial se aplica sobre determinados bienes raíces según su avalúo fiscal y situación tributaria.

Para quien vende, existe además una dimensión tributaria que no debería descubrirse después de la operación. Dependiendo de cómo y cuándo se adquirió la propiedad, del precio de venta, del mayor valor obtenido y de otras condiciones personales, la enajenación de un bien raíz puede tener consecuencias tributarias que conviene evaluar antes de definir el precio final de una venta.

Una buena decisión para ambas partes

Por eso, vender correctamente no consiste simplemente en encontrar a alguien dispuesto a pagar. Y comprar correctamente no consiste simplemente en conseguir financiamiento.

Una buena compraventa necesita información, documentación, revisión y responsabilidades claras de ambas partes.

El vendedor debe procurar entregar una propiedad y antecedentes coherentes con aquello que está ofreciendo. El comprador debe investigar y entender aquello que está adquiriendo.

Cuando ambas partes hacen bien su trabajo, disminuyen considerablemente las posibilidades de que meses después aparezcan frases que conocemos demasiado: “Eso nunca me lo dijeron”. “Yo pensé que estaba incluido”. “No sabía que existía esa deuda”. “Creí que estaba regularizado”. “Pensé que funcionaba”.

El rol de una corredora

En Cretier Pro creemos que una corredora no debería limitarse a acercar a un comprador y un vendedor para conseguir una firma. Su verdadero trabajo es ayudar a que ambos lleguen a esa firma entendiendo lo que están haciendo.

Porque detrás de una propiedad puede estar el patrimonio construido durante muchos años por una familia. Y del otro lado puede estar alguien invirtiendo los ahorros de una vida.

Una buena operación inmobiliaria no es aquella que logra cerrarse rápido. Es aquella que, después de cerrarse, sigue siendo una buena decisión para ambas partes.