Vender una propiedad con usufructo

Hay decisiones inmobiliarias que no se explican solamente mirando el precio de venta. A veces, detrás de una propiedad hay una historia familiar, una necesidad de liquidez, una planificación patrimonial o simplemente el deseo de ordenar hoy lo que ocurrirá con ese inmueble en el futuro. En ese contexto aparece una figura que genera muchas preguntas: la venta de una propiedad manteniendo un usufructo.

En términos simples, el usufructo permite separar dos dimensiones que normalmente están unidas en una propiedad. Por una parte está quien conserva el derecho a usar y disfrutar el inmueble; por otra, quien pasa a ser titular de la llamada nuda propiedad.

El Código Civil chileno reconoce precisamente esa coexistencia entre el usufructuario y el nudo propietario. Además, establece que la nuda propiedad puede transferirse por acto entre vivos, es decir, puede venderse aun cuando el usufructo continúe vigente.

Eso significa que una persona puede vender la nuda propiedad de una vivienda y conservar el derecho de vivir en ella durante un plazo determinado o durante toda su vida, si así se constituyó el usufructo. El comprador adquiere la propiedad, pero no necesariamente el derecho inmediato a ocuparla o disponer de ella como lo haría en una compraventa tradicional.

No es lo mismo comprar una propiedad que comprar su nuda propiedad

Cuando alguien adquiere una propiedad gravada con usufructo, no está comprando exactamente lo mismo que quien adquiere un inmueble libre y disponible para ocupar, arrendar o vender inmediatamente.

El usufructo continúa existiendo hasta que se produzca alguna de las causas que legalmente permiten su extinción. Puede terminar porque llegó el plazo pactado, por el fallecimiento del usufructuario cuando se constituyó de por vida, por renuncia o porque finalmente usufructo y propiedad se reúnen en una misma persona, entre otras situaciones contempladas por la legislación.

Por eso, desde la perspectiva del comprador, la pregunta no debería ser solamente cuánto vale la propiedad en el mercado. También importa cuándo podrá ejercer plenamente sus derechos sobre ella.

Una vivienda que vale determinada cantidad como propiedad disponible hoy no necesariamente tendrá el mismo valor comercial si existe un usufructo que puede mantenerse durante muchos años. El plazo, las características del usufructo, el estado del inmueble, su ubicación y las posibilidades futuras de uso comienzan a influir en una valoración que requiere bastante más criterio que revisar comparables en un portal inmobiliario.

Para quien vende, también puede ser una decisión patrimonial

La figura puede tener sentido en determinados contextos porque permite transformar parte del valor de un inmueble en liquidez sin necesariamente abandonar su uso.

Pensemos, por ejemplo, en una persona mayor que posee una propiedad, quiere ordenar anticipadamente parte de su patrimonio, pero desea continuar viviendo en ella. O en una familia que necesita estructurar la transferencia futura de un inmueble sin que quien actualmente lo utiliza pierda inmediatamente ese derecho.

Son situaciones distintas y ninguna debería resolverse con una fórmula automática.

Una venta con reserva de usufructo puede ser una herramienta patrimonial interesante, pero también crea una relación jurídica de largo plazo entre personas cuyos derechos sobre el mismo inmueble serán distintos. Por eso la escritura, las inscripciones y las condiciones de la operación importan especialmente. En inmuebles, el Código Civil exige instrumento público e inscripción para la constitución del usufructo por acto entre vivos.

No basta entonces con que vendedor y comprador comprendan el precio. Ambos tienen que comprender qué están vendiendo y qué están comprando.

El precio necesita una mirada distinta

Este probablemente sea uno de los puntos donde más fácilmente puede cometerse un error.

Si una propiedad tiene usufructo, tomar simplemente su valor comercial y aplicar un descuento arbitrario puede conducir a una mala decisión para cualquiera de las partes. El análisis debería considerar cuánto podría durar el usufructo, qué posibilidades de explotación tendrá efectivamente el comprador durante ese período, qué condición presenta el inmueble y cuál es la expectativa real de valorización futura.

Para el vendedor, recibir un monto menor que el valor de la plena propiedad puede parecer inicialmente poco atractivo, hasta que se comprende que sigue conservando un derecho relevante sobre el inmueble. Para el comprador ocurre lo contrario: puede adquirir un activo a un valor diferente, pero a cambio acepta que el uso pleno de esa propiedad podría estar postergado durante años.

Ninguna de esas posiciones es necesariamente mejor. Son simplemente derechos distintos que deben valorarse como tales.

Hay consecuencias que no deberían improvisarse

Una operación de este tipo no debería evaluarse únicamente desde lo inmobiliario. La estructura específica puede tener efectos jurídicos, sucesorios y tributarios que dependen de quiénes participan, cómo se constituyó el usufructo y cómo se realizará la transferencia.

Incluso el Servicio de Impuestos Internos ha analizado situaciones en las que la nuda propiedad y el derecho real de usufructo sobre un mismo inmueble son objeto de operaciones separadas, reconociendo que tienen tratamientos que deben analizarse específicamente.

Por eso, cuando aparece una propiedad con usufructo, mi recomendación no sería comenzar preguntando cuánto podemos publicarla. Comenzaría antes.

¿Quién tiene hoy cada derecho sobre el inmueble? ¿Qué se pretende transferir realmente? ¿Por cuánto tiempo continuará el usufructo? ¿Qué espera obtener quien vende? ¿Qué está dispuesto a aceptar quien compra? ¿La estructura jurídica y tributaria que se está considerando responde realmente al objetivo patrimonial de las personas involucradas?

Una propiedad puede representar cosas distintas para dos personas

Una misma vivienda puede ser, al mismo tiempo, el hogar donde alguien quiere permanecer el resto de su vida y una inversión que otra persona está dispuesta a adquirir pensando en el futuro. El usufructo permite que ambas realidades coexistan jurídicamente.

Pero precisamente por eso, una venta de estas características requiere más que encontrar un comprador. Necesita entender el título, valorar correctamente los derechos involucrados y anticipar qué ocurrirá durante los años siguientes a la operación.

Porque en una venta con usufructo, como en tantas decisiones inmobiliarias, el verdadero valor no está solamente en saber cuánto cuesta una propiedad. Está en comprender exactamente qué se está negociando antes de tomar una decisión.