Cómo ordenar una herencia antes de vender una propiedad

La muerte de un padre, una madre, un cónyuge o algún otro familiar puede dejar, además del duelo, una serie de decisiones pendientes. Una de ellas aparece con frecuencia cuando dentro de la herencia existe una casa, un departamento o un terreno y la familia decide venderlo.

A primera vista puede parecer una operación inmobiliaria normal. Se determina un precio, se publica la propiedad y se busca un comprador. Sin embargo, cuando el inmueble pertenecía a una persona fallecida, hay una etapa anterior que no debería saltarse: los herederos primero deben acreditar legalmente esa calidad y dejar la propiedad inscrita de manera que puedan disponer de ella.

En Chile, la posesión efectiva es precisamente el trámite que permite determinar quiénes son los herederos y cuáles son los bienes que forman parte de la herencia. El Servicio de Impuestos Internos señala que, cuando una persona fallece dejando bienes, sus herederos deben obtenerla para poder disponer legalmente de ellos.

Si no hubo testamento, el trámite comienza en el Registro Civil

Cuando la persona fallecida no dejó testamento, estamos frente a una sucesión intestada. En ese caso, la posesión efectiva se solicita ante el Servicio de Registro Civil e Identificación y puede ser requerida por quien invoque la calidad de heredero. En la solicitud deben individualizarse el causante y los herederos e incorporarse los bienes que integraban su patrimonio, incluido el inmueble que posteriormente se quiere vender.

El orden en que se hereda tampoco depende simplemente de lo que la familia acuerde entre sí. La legislación chilena establece órdenes sucesorios: pueden concurrir, según cada caso, hijos, cónyuge o conviviente civil, ascendientes, hermanos u otros parientes. Por eso, antes de poner una propiedad en venta es fundamental saber quiénes son jurídicamente los herederos.

Si existen nacimientos, matrimonios u otros antecedentes familiares que no están inscritos en Chile, el Registro Civil puede exigir documentación adicional que permita acreditar esa relación. También deben informarse las cesiones de derechos hereditarios que se hayan realizado.

Si existe testamento, la posesión efectiva cambia de camino

Cuando la persona fallecida dejó testamento, la posesión efectiva no se tramita de la misma manera. En ese escenario debe solicitarse ante el tribunal civil competente y se requiere patrocinio de abogado o abogada. Entre los antecedentes se encuentra el testamento, el certificado de defunción y la documentación que permita acreditar a los herederos.

Esta distinción es importante porque una familia puede comenzar a hablar de vender una propiedad sin haber comprobado antes si existe un testamento o si el inmueble estaba efectivamente incluido dentro del patrimonio del causante.

La posesión efectiva por sí sola no termina el proceso

Obtener la posesión efectiva es un paso fundamental, pero tratándose de un inmueble todavía quedan actuaciones necesarias.

Una vez determinada la herencia, debe resolverse la situación del Impuesto a las Herencias. El SII señala que, para disponer de un inmueble, se debe contar con el correspondiente certificado de pago o de exención del impuesto, según corresponda.

Después, el inmueble debe quedar correctamente inscrito a nombre de los herederos en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a su ubicación. El artículo 688 del Código Civil establece que la posesión legal de la herencia, por sí sola, no habilita a disponer de un inmueble y exige las inscripciones correspondientes antes de que los herederos puedan enajenarlo.

¿Todos los herederos tienen que estar de acuerdo para vender?

Cuando el inmueble continúa perteneciendo conjuntamente a varios herederos, la venta voluntaria del inmueble completo requiere que actúen de común acuerdo. El propio artículo 688 del Código Civil señala que, una vez practicadas las inscripciones especiales correspondientes, los herederos pueden disponer de consuno de los inmuebles hereditarios.

Eso significa que cuatro hermanos que heredaron una propiedad no pueden simplemente decidir por mayoría que la casa se vende y obligar al cuarto a firmar la compraventa. Si uno de ellos no acepta las condiciones, el precio o simplemente no quiere vender, no existe la misma lógica de mayoría que podría darse en otro tipo de decisiones.

Hay, sin embargo, una distinción jurídica importante: un heredero puede ceder o vender sus derechos o cuota hereditaria en determinadas circunstancias. Pero eso es muy distinto de vender unilateralmente la propiedad completa. Quien adquiere esos derechos entra a la comunidad hereditaria en la posición correspondiente y puede participar en una eventual partición.

¿Y si los herederos no logran ponerse de acuerdo?

La herencia no obliga a las personas a permanecer indefinidamente en comunidad. El Código Civil establece como regla que ninguno de los coasignatarios está obligado a mantenerse en la indivisión y que puede solicitarse la partición.

Eso abre otras alternativas jurídicas cuando no existe acuerdo para vender voluntariamente: puede estudiarse una partición, una adjudicación a uno de los herederos o, dependiendo de las circunstancias, un procedimiento de partición de la comunidad hereditaria. Este escenario requiere asesoría legal, especialmente si existen menores de edad, derechos cedidos, testamentos o conflictos familiares.

Qué documentos deberían estar ordenados antes de pensar en la compraventa

Primero tiene que existir un antecedente oficial que identifique a los herederos: la resolución administrativa del Registro Civil o la resolución judicial, según la sucesión sea intestada o testamentaria. Luego debe acreditarse la situación tributaria de la herencia mediante el certificado correspondiente del SII y practicarse la inscripción especial de herencia respecto del inmueble.

En el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, por ejemplo, para tramitar actualmente la inscripción de posesión efectiva e inscripción especial se solicitan antecedentes como la posesión efectiva y su resolución, el certificado de impuesto a la herencia, el avalúo fiscal de los inmuebles declarados, el antecedente que acredite que no existen deudas pendientes de impuesto territorial y, cuando corresponde, certificado de matrimonio o Acuerdo de Unión Civil del causante. Los requisitos concretos deben revisarse con el Conservador competente según la ubicación de cada propiedad.

Una vez que la propiedad está habilitada para ser transferida, la futura compraventa también deberá pasar por su estudio de títulos. Allí entran los antecedentes habituales: inscripción de dominio vigente, hipotecas, prohibiciones, contribuciones y aquellos documentos particulares que correspondan al inmueble.

Publicar antes de revisar puede generar un problema innecesario

Una familia puede acordar un precio, recibir una oferta e incluso comenzar a negociar una fecha de entrega para descubrir recién entonces que la posesión efectiva no está terminada, que el inmueble todavía no tiene su inscripción especial de herencia, que falta resolver el impuesto o, más complejo aún, que uno de los herederos no está dispuesto a firmar.

En ese momento el problema deja de ser simplemente documental. Puede afectar los plazos de la operación, el estudio de títulos, la confianza del comprador y, eventualmente, la negociación comercial.

Una herencia también necesita una conversación

Las propiedades heredadas tienen otra particularidad que no aparece en un certificado. Para un heredero puede tratarse de un activo que quiere vender. Para otro puede ser la casa de sus padres, el lugar donde pasó su infancia o el último bien que conserva de una persona que acaba de morir.

Por eso, en estas operaciones la coordinación familiar no es un detalle administrativo. Antes de poner una propiedad en el mercado, conviene que los herederos hayan conversado no solo sobre si quieren vender, sino también sobre el precio que están dispuestos a aceptar, los plazos, quién representará a la familia durante el proceso y cómo se tomarán las decisiones frente a una oferta.

Una venta hereditaria bien preparada comienza bastante antes de la publicación. Primero se hereda jurídicamente. Después se ordena la propiedad. Luego se ponen de acuerdo quienes deben vender. Y recién entonces tiene sentido salir al mercado.

Nota editorial: Esta información se basa en la legislación y procedimientos vigentes en Chile consultados en fuentes oficiales. Es contenido informativo y no reemplaza la revisión de un abogado, del SII ni del Conservador de Bienes Raíces competente para una sucesión específica.